Чи варто радіти приватним інвесторам, що вклали гроші в ринок "первинки"?

На порядку денному — питання виділення першого транша держдопомоги у вигляді 3 млрд грн. на добудову 60 будинків по всій Україні. Решта будоб'єктів приречена на безстрокову консервацію. Приватним інвесторам законсервованих будівництв експерти рекомендують брати їх долю в свої руки.

Державний пріоритет в нинішньому році відданий підтримці об'єктів, які готові більш ніж на 70%. Всього в 2009-му планується профінансувати добудову 750 будинків (9,6 млн кв. м), на що, за підрахунками Мінрегіонбуду, необхідно 14 млрд грн. Такі темпи розморожування законсервованих будівництв, вважають забудовники, дають надію на заселення в свої квартири до 2012 р. інвесторам максимум 15% будівель, що зводяться зараз. «Шанс бути добудованими (протягом трьох років — прим.) мають не більше 10-15% сьогоднішньої пропозиції об'єктів, — вважає Валерія Гульовськая, керівник служби маркетингу однієї з харківських будівельних корпорацій. — За умови, що ніхто із забудовників, які зараз зупинили або уповільнили будівельні самостійно, без допомоги держави».

Їх рішенням будівельні компанії похвалитися все ще не можуть. «У лютому цього року активність на будмайданчиках досягла рекорд низьких показників, — продовжує Валерія Гульовськая. — В Харкові всього три об'єкти, на яких ведуться активні роботи. Кількість будинків, будівництво яких повністю зупинене, з кожним місяцем збільшується. Якщо у вересні стояло 15% будівництв, то в лютому — вже 45%».

«Нас хвилює тільки одне — гроші, які потрібні для добудови. Варіанту два: або десь їх отримати, або самим скидатися, — констатує один з членів ініціативної групи інвесторів будинків компанії «Киевреконструкция», відносно якої минулого року було відкрито справу про банкрутство (12 січня ц.р. закрито). — Ми створили будівельний кооператив, щоб перевести на себе право виконувати функції забудовника. До того ж наш будинок відповідає критеріям програми про недобудови, який держава може далі профінансувати, і як тільки вона з'явилася, ми відразу ж подали заявку».

Об'єднання інвесторів в житлово-будівельні кооперативи, якщо забудовник не здатний або відмовляється добудовувати об'єкт, — оптимальна можливість для завершення будівництва.

Інвестори житла, що зводиться компанією «Киевреконструкция», одними з перших з початком кризи створили ЖБК, діставши при цьому можливість самостійно лобіювати попадання своїх об'єктів в заповітні міністерські списки. Поки кооператив не створений, дістати доступ до цього процесу інвесторам складніше.

«На жаль, ініціативні групи приватних інвесторів не уповноважені клопотати про виділення бюджетних коштів. Але за сприяння забудовника вони можуть звертатися в органи місцевого самоврядування, які у свою чергу повинні враховувати заявки, що поступили, при формуванні списків будівельних проектів на місцевому рівні», — відзначає Наталія Доценко-Белоус, старший юрист ЮФ «Василь Кисиль і Партнери».

Крім того, створення кооперативів (неприбуткових організацій) дозволяє інвесторам понизити собівартість добудови будинку на рентабельність, що виставляється будівельниками. «Дійсно, останнім часом простежується тенденція самоорганізації інвесторів, — констатує Наталія Доценко-Белоус. — Найбільш ефективною формою самоорганізації інвесторів в умовах припиненого будівельного проекту є створення ЖБК. Будівельний кооператив дозволяє кожному з інвесторів брати участь у вирішенні питань, пов'язаних з продовженням будівництва. Крім того, механізм ЖБК дає можливість замінити забудовника шляхом оформлення на ЖБК прав власності на об'єкт незавершеного будівництва, що створює передумови для отримання прав на земельну ділянку. ЖБК — це оптимальний спосіб для завершення будівельного проекту, коли від цього процесу самоусунувся забудовник. Проте інвесторам (навіть тим, які внесли 100% засобів) потрібно бути готовими на додаткове фінансування (наприклад, додатково вкласти по $200 з кожного квадратного метра), їм також потрібно вибрати або сформувати групу менеджерів, здатну управляти будівельним проектом (його завершенням), а ступінь будівельної готовності об'єкту повинен бути значним».

Антикризовий закон вводить ряд нововведень, що обмежують можливості інвесторів, що профінансували житло на первинному ринку. Завдяки його появі покупці, що сплатили 100% вартостей квартири, не можуть розірвати договір із забудовником в односторонньому порядку і вимагати повернення вкладених засобів (якщо житло сплачене не повністю, розірвати договір можна, проте забудовникові дозволено повертати гроші тільки після перепродажу квартири). Позбавили інвесторів і права вимагати від забудовників виплати штрафних санкцій за зрив термінів здачі житлових об'єктів. Ці обмеження стосуються тих об'єктів, затримка здачі яких затягується менш ніж на півтора роки.

Крім того, новий закон дозволив забудовникам реєструвати в БТІ право власності на недобудовані будинки і їх частини. Це, за задумом законодавця, повинно полегшити будівельникам використання недобудов як застави по кредитних договорах. Якщо банки ризикнуть приймати в заставу недобудовані об'єкти, інвесторам загрожує черговий привід для судових тяжб: не зумій будівельна компанія-позичальник погасити кредит, закладений будинок перейде у власність кредитора, а права людей на профінансоване житло опиняться під загрозою заперечування. Втім, деякі юристи тлумачать норму про оформлення забудовниками права власності на недобудову як додаткові можливості для приватних інвесторів. Теоретично це дозволяє їм переоформити папери, по яких полягали операції інвестування, на договори купівлі-продажу частини незавершеного будівництва. Вирішити проблему джерел фінансування будівництва це не допоможе, але закріпить право власності на квартири за їх покупцями.

«Інвесторам, що стали заручниками припинених будівельних проектів, спершу слід оцінити наміри забудовника по завершенню будівництва, зокрема — по ліквідації підприємства (зараз це стає популярним, на жаль), — продовжує пані Доценко-Белоус. — Потім запропонувати забудовникові замінити наявні малоефективні інструменти, за допомогою яких притягувалися засоби в проект (ФФС і облігації), на договір купівлі-продажу квартири як частини об'єкту незавершеного будівництва. І створити ЖБК». Правда, забудовники резонно відзначають, що процес створення ЖБК законодавчо не врегульований, тому і гарантій того, що таке підприємство увінчається успіхом, немає. Головна проблема — переоформлення права власності на будинок, що будується, з будівельної організації на кооператив. Втім, не дивлячись на це, перші приклади успішної заміни забудовників на ЖБК вже є. І якщо на законодавчому рівні передбачити таку можливість, затверджують юристи, буде знайдений оптимальний варіант врегулювання проблеми недостроев.

Юрій Костоглодов, голова ради директорів ПОЗОВ «Авантаж» (Харків)

Створення інвесторами ЖБК неможливе з правової точки зору. На будівництві об’єкта є замовник, є генеральний підрядчик. І якщо створюється кооператив, то об'єкт повинен змінити свою правову приналежність і перейти у власність цього об'єднання. Я не знаю прецедентів, коли в існуючих умовах мінялися б власники майданчиків. Тим більше — в будинках з високим ступенем готовності. Раціональніше для забудовника — знайти засоби на будівництво, привернути інвесторів, перерозподілити засоби і так далі. Що стосується викупу нереалізованих квартир державою, якщо він і матиме місце, то лише в одному сегменті житла — економ-класі. Тому як вартість житла преміум-класа вища, ніж ціна, по якій держава готова купувати квадратні метри у забудовників.

Участь держави в рішенні проблеми зупиненого будівництва все ще залишається голим популізмом. Існує антикризова рада, яка створена при Кабінеті Міністрів, куди увійшли наші представники, але насилу віриться в те, що при такому тотальному дефіциті бюджету будуть знайдені хоч би ці три мільярди гривень. Наші об'єкти теж потрапили в цей список, це відомо, але здається, що вибиратися забудовникам доведеться поодинці самостійно. Які шляхи виходу? У нас створена своя антикризова рада, куди увійшли кращі представники будівельних підприємств Києва, є і комерційні заходи, не маю права щось озвучувати, але ми намагаємося вийти з цієї ситуації.

Ситуація така, що населення тримає гроші на руках. Інвестиції, що привертаються, від фізособ мізерні. Але все-таки, розуміючи, що зараз найнижча ціна (нижче $1,5 тис. за квадратний метр вона все одно не впаде), люди починають потихеньку цікавитися. Не скажу, що масово, але пару тижнів назад помалу пішли продажі. Крім того, уряд дав можливість купити квартири тим людям, які стоять в квартирній черзі або ж мають якісь пільги від держави, за ціною 6-7 тис. грн. за квадратний метр (у різних містах по-різному). Це ще тільки готується, реально програма не запрацювала, ще уточнюються списки, гроші не виділені, а забудовники переглядають собівартість. Але навіть це добре, тому що дає хоч якийсь старт.