У столиці почав рости попит на приватне домоволодіння. Правда, левова частка потенційних покупців цікавиться досить скромними по розмірах котеджами, зіставними за ціною з вартістю земельної ділянки або квартири

Основна ж маса пропозиції агентств нерухомості стосується особняків площею 500-700 кв. м і вартістю від 200 тис. доларів до 1 млн. доларів, на які попит практично рівний нулю. Не сприяє відродженню ринку і відсутність у продавців пакету документів, необхідного для повноцінної експлуатації особняків.

По оцінках заступника директора АН "Альянс-брок" Сергія Підгірного, впродовж останнього півріччя в столиці підписуються не більше 20 договорів купівлі-продажу приватних будинків в місяць, що приблизно на 60% менше, ніж роком раніше, пише "Ділова Столиця". Падіння активності в цьому сегменті ріелтори пов'язують як із загальними причинами стагнації ринку нерухомості — скороченням рівня доходів населення із-за фінансової кризи в країні, очікуванням подальшого зниження цін і згортанням іпотечного кредитування, так і з причинами, характерними саме для цього сектора.

По-перше, на відміну від інших сегментів ринку (квартир, офісних, торгових приміщень) в сегменті котеджів не росте база пропозиції, тобто вибір вельми обмежений. За словами начальника відділу заміської нерухомості групи компаній "Траєкторія" Ірини Шикиної, зараз в базах столичних агентств налічується близько 360 пропонованого до реалізації домоволодіння, що практично дорівнює рівню пропозиції початку 2009 року. "Власники маєтків, яким терміново потрібні засоби, виставляють свою нерухомість на продаж. Власники, не обмежені в засобах, навпаки, знімають будинки з продажу, вирішивши почекати моменту, коли нерухомість подорожчає. Таким чином, при збереженні загального об'єму пропозиції відбувається поступова ротація", — говорить пані Шикина.

По-друге, ротація об'єктів привела до зниження якості пропозиції: за наявності такого скромного вибору близько що 80% виставляються нині на продаж будинки які мають проблеми з документами, що обіцяють покупцям додаткові витрати і клопіт. Найбільш хвороблива з них — невідповідність ділянки, що продається, під котеджем державному акту на землю, оскільки частина пропонованого клієнтові наділу є самозахватом. В цьому випадку потенційний покупець ризикує лише втратити самовільно додані попередником сотки, за які він заплатив. Не менш поширені пропозиції з продажу маєтків з будовами (сауна, гараж, госпзабудови), які не узаконені БТІ. Оформлення документів на них обійдеться новому власникові в 10-20 тис. доларів. Часто право власності на будинок, який виставлений на продаж, взагалі не оформлено, тобто об'єкт необхідно ввести в експлуатацію. Неофіційні розцінки чиновників за цю послугу зараз коливаються від 50 до 200 тис. доларів залежно від площі і типу маєтку. А ось найбільші проблеми виникають, якщо будинок, що продається, зводився без затвердженого проекту і дозволу на проведення будівельних робіт — новому власникові доведеться пройти всю процедуру узгоджень і сплатити штрафи.

На думку партнера юридичної фірми "Соколовський і партнери" Владислава Соколовського, що управляє, придбати нерухомість можна лише в тому випадку, якщо у її господаря є документи на право власності або оренди земельної ділянки, а будинок побудований без грубих порушень: не заважає прокладеним лініям електропередач, газовим мережам і ін. "Решту дозволів можна і не оформляти. Теоретично контролюючі органи, звичайно, можуть накласти штраф за незаконне будівництво. Але для цього їм необхідно скласти протокол і особисто вручити його власникові маєтку, що при небажанні останнього практично нереально. Тому багато господарів котеджів, у яких немає насущної потреби в отриманні поштової адреси, не прагнуть легалізовувати свої будови", — пояснює пан Соколовський.

Зростанню продажів не сприяла і кардинальна зміна переваг покупців. "У до кризовий період було дуже модно набувати або будувати маєтки площею 500-700 кв. м і більш. Але за декілька років експлуатації власники таких будинків прийшли до висновку, що вони дуже дорогі в обслуговуванні: опалювання і прибирання виливаються в чималі суми, тоді як частина приміщень порожня. Зараз багато хто з них намагається продати свій котедж і придбати менший за площею. У результаті пропозиція не відповідає попиту", — розповідає Сергій Підгірний. Це підтверджує і директор відділу агентських послуг компанії "Ситікон" Едуард Бразас, за словами якого незалежно від місця розташування і кінцевої вартості будинку основна маса потенційних покупців цікавиться котеджами площею 150-300 кв. м з наявністю всіх необхідних комунікацій, розташованими на ділянках в 6-10 соток з наявністю хороших під'їзних шляхів.

Якщо ж говорити про цінові сегменти, то велика частина операцій, за словами пана Бразаса, доводиться на маєтки вартістю до 200 тис. доларів і понад 1 млн. доларів, хоча по своїх параметрах (площі, поверховості) вони можуть майже не відрізнятися. Провідний фахівець компанії Red Ярослав Цуканов пояснює, що на ціну будинків в Києві впливають в першу чергу місцерозташування, розмір земельної ділянки і рівень внутрішньої обробки. Найдорожчими столичними районами приватної забудови прийнято вважати так зване "Золоте село" (вул. Січневого повстання, Старонаводницька, Микулича), де вартість сотки складає зараз 100-120 тис. доларів. І це притому, що за рік ціни на землю просіли як мінімум уполовину. У результаті котедж площею 200 кв. м з ділянкою в 6-10 соток тут можна придбати за 1,5 млн. доларів, тоді як до кризи ця цифра була як мінімум удвічі вища.

Найбільше число операцій — до 70-80% — полягає в низькому ціновому сегменті. Наприклад, в Новобіличах або на Троєщині новий маєток площею 150-200 кв. м можна придбати всього за 1-1,5 тис. доларів за кв. м, що на 60-70% дешевше, ніж в кінці 2008 — початку 2009 рр. Причому в цю суму в більшості випадків вже включена і вартість земельної ділянки. Ріелтори стверджують, що на тлі загальної стагнації ринку попит на подібну нерухомість росте. Пояснюється це просто: завдяки істотному падінню цін у ряді випадків вартість таких котеджів стала порівнянна з ціною земельних ділянок в тому ж районі або аналогічних за площею квартир. Наприклад, за даними газети Aviso, будинок на вулиці Садовій (Осокорки, 3 хв. до метро, 70 кв. м) з ділянкою в 4,5 сотки, на якому розташований гараж, пропонується всього за 55 тис. доларів. А за однокімнатну квартиру загальною площею 33 кв. м в цьому ж районі (на Дніпровській набережній), розташовану на третьому поверсі дев'ятиповерхового будинку, господарі хочуть 60 тис. доларів.

А ось раніше затребувана пропозиція середнього цінового сегменту, на яку доводиться більше 50% бази агентств, практично перестала цікавити покупців, хоча об'єкти в нім подешевшали за рік на 45-50%. В першу чергу це стосується таких районів, як Нивки і проспект Науки, де сотка землі оцінюється сьогодні в 40-60 тис. доларів, а новий будинок — в 2 тис. доларів за кв.м. "Тут проживають соціально незахищені верстви населення, хвора криміногенна обстановка і не дуже розвинена інфраструктура, тобто вартість домоволодіння явно переоцінена. Навіщо платити 600-800 тис. доларів за котедж на Нивках або на Окружній дорозі, якщо, додавши 200-300 тис. доларів, можна поселитися в безпечному центрі міста, в оточенні заможніх людей", — говорять в одному з агентств нерухомості.

Котедж рієлтори відзначають, що впродовж останніх місяців попит на домоволодіння в столиці росте. Частково це пов'язано з переорієнтацією тих людей, які раніше хотіли придбати земельну ділянку під будівництво котеджів. "Розробка проекту і всі погоджуючі процедури можуть зайняти до двох років і обійдуться в круглу суму, тоді як готові особняки значно подешевшали. І багато хто прийшов до висновку, що сьогодні немає сенсу самостійно займатися будівництвом", — пояснює виконавчий директор компанії Real Estate Solutions Андрій Борщ. Це підтверджують і представники АН "Траєкторія", за словами яких в Києві з'явилися пропозиції будинків, ціна яких порівнялася з вартістю землі в тому ж районі. Наприклад, за даними газети Aviso, на Троєщині пропонується двоповерховий маєток площею 220 кв. м з наділом в 10 соток, на яких є гараж і невелике озеро, всього за 210 тис. доларів. У цьому ж районі на продаж виставлена приватизована ділянка під забудову вартістю $21 тыс./сотка. "У січні-лютому до нас поступило 12 заявок на придбання в столиці котеджів і вісім — на купівлю земельних ділянок, тоді як раніше ця пропорція була зворотною", — затверджують в "Траєкторії".

Зростанню інтересу покупців сприятиме і подальше зниження цін. На думку Ярослава Цуканова, до кінця 2010 року вони впадуть ще на 20-30%. "На відміну від сегменту квартир сегмент будинків менше схильний до впливу іпотеки — основна маса операцій полягає без залучення кредитів. Тому вартість об'єктів падатиме, поки не з'явиться стійкий платоспроможний попит. І в першу чергу ця тенденція торкнеться маєтків середньої цінової категорії — від 200 тис. доларів до 1 млн. доларів", — говорить він. Елітні ж котеджі, на які доводиться близько 10% пропозиції, на думку ріелторів, не подешевшають, а можливо, навіть трохи подорожчають. Наприклад, Сергій Підгірний з "Альянс-брок" вважає, що цьому сприятиме зростання попиту з боку команди нового голови держави.