Проекти нерухомості, що реалізовуються, в Україні вимагають реконцепції, але, не дивлячись на це, вони цікаві інвесторам, яких в 2010 році буде більше, ніж у минулому.

Приваблива українська нерухомість своєю рентабельністю, але ризики реалізації проектів залишаються високими. «Щасливими» для ринку нерухомості стануть 2012-2013 року. Такий основний висновок можна зробити з інтерв'ю ІАП «Столична нерухомість» Ярослави Чапко, Генерального директора Knight Frank LLC Ukraine.

Ярослава, як Ви оцінюєте перспективність проектів нерухомості, що реалізовуються сьогодні на ринку?

За часів будівельного буму – в 2007-2008 роках, масовим явищем були продажі ділянок з концепціями майбутніх об'єктів, які відрізнялися своєю масштабністю. Сьогодні стало очевидним, що такі проекти вже не конкурентоздатні і вимагають детального аналізу і реконцепції. По-перше, це дозволить врахувати нові тенденції ринку, переваги споживачів, що змінилися, а по-друге, дасть можливість розвивати крупні ділянки шляхом ділення на невеликі фази, під розвиток яких простіше привернути фінансування.

Сьогодні девелопери особливу увагу звертають на розділ обгрунтування попиту, орендних ставок і прогнозних цін продажів. Набирає популярність і консалтинг по оптимізації активів. Власники хочуть отримати реальну оцінку перспективності своїх проектів. Всі вже усвідомили, що одночасно розвивати багато майданчиків не вийде, тому хочуть «потрапити в десятку» - вибрати для розвитку найбільш перспективні свої проекти, а решту ділянок або продати, або залишити до кращих часів.

По-перше, раніше на ринку була «надмірна тяга» до великоформатних проектів. Всі прагнули «вижати» з ділянок максимально можливу кількість квадратних метрів, тому часто в портфелі девелоперов можна було побачити проекти загальною площею 150, 250 тис. кв. м, і навіть проекти на 500 тис. кв. м не були рідкістю. Сьогодні ситуація кардинально змінилася. Ті, хто продовжує будувати – прагнуть реалізувати невеликі за площею проекти, які не вимагають значного фінансування.

По-друге, більшість концепцій орієнтувалися виключно на ринок, що росте, і відповідний об'єм попиту. Криза внесла свої корективи до планів девелоперів.

Сьогодні вже можна абсолютно точно сказати, що змінилися підходи до планування простору в офісних проектах, підвищилися якісні вимоги орендарів до об'єктів: до інженерії, ефективного планування, енергозбережних технологій, які можуть скоротити експлуатаційні витрати. Все це вимагає як мінімум аудиту застарілих концепцій проектів.

У проектах торгової нерухомості також відбуваються постійні зміни. По-перше, необхідно відновити дані по ринку, конкурентному оточенню, потенційній цільовій аудиторії проекту. По-друге, переглянути формат проекту. Наприклад, явною тенденцією ринку стало збільшення частки розважальною складовою в торгових центрах. Сьогодні без великої зони розваг і дозвілля не можна представити великоформатний торговий центр.

Проекти житлової нерухомості, напевно, більше інших потребують адекватних змін. Змінилися затребувані площі квартир, які помітно скоротилися, і це стосується як нижнього цінового сегменту, так і елітних об'єктів. Сьогодні покупці дорогого житла, як ніколи, звертають увагу на якість об'єкту, місцерозташування, обробку, оточення. Масштабна інфраструктура у вигляді офісних приміщень, басейнів, магазинів на перших поверхах таких будинків також йдуть в минуле. Зате пред'являються підвищені вимоги до наявності службових приміщень, сервісних служб в будинку і так далі

Якщо в 2007-2008 році ми спостерігали бум інвестиційної активності, то в 2009 році інвесторів, зацікавлених в розвитку проектів нерухомості практично не було. Основною причиною цього є як і раніше високі ризики і неспівпадання інвестиційних очікувань зацікавлених сторін.

Наші об'єкти могли б зацікавити інвесторів, якби вони пропонувалися з прибутковістю близько 18-23%, проте, прибутковість, по якій власники готові розлучатися зі своїми активами досить агресивна, – 10-13%.

В основному це українські компанії. Як і раніше зберігається високий інтерес до наший нерухомості у росіян. Середній об'єм інвестицій з розрахунку на один об'єкт – від 10 до 30 млн. доларів США. В основному цікавлять об'єкти, що діють, з довгостроковими договорами оренди.

Які основні ризики на українському ринку відштовхують інвесторів?

Ризики залишилися ті ж, що і були. На жаль, кардинальних змін в цьому відношенні у нас поки не відбулося. Основні чинники - непрозорість, непередбачуваність, високий ризик невиконання зобов'язань з боку українських девелоперів, тривалий термін узгодження і отримання дозвільної документації по проектах.

Які види фінансування проектів сьогодні доступні українським забудовникам?

Якщо говорити про позикове фінансування, то на даний момент проектне фінансування пропонують близько 10 банків, проте, ставки по кредитах достатньо високі: від 14 до 18% в іноземній валюті і від 20 до 26% в гривні. Найбільш авторитетні девелопери з хорошим портфелем проектів можуть привернути кредити іноземних банків, що виллється в 2-6% економій в порівнянні з вітчизняним ринком позикового капіталу.

Часи надприбутка пішли в минуле, але при цьому рентабельність достатньо висока. Так, для проектів офісної і торгової нерухомості вона складає 30-50%, для житлових проектів залежить від формату і масштабу, але в середньому від 40 до 70%.

Ярослава, охарактеризуйте основні тенденції ринку в 2010 році?

Я б охарактеризувала цей рік, як старт нових можливостей для девелоперів, початок функціонування нового ринку. В цілому рік буде стабільним, ніяких потрясінь ми не чекаємо.

На ринку офісної нерухомості ставки оренди чи більш менш стабілізувалися. За відсутності різких коливань курсу долара, ставки залишаться на рівні січня 2010 року. «Скакатиме» вакантність протягом року, проте, це пов'язано з виходом нових об'єктів, досить масштабних за площею. Активне зростання в офісній нерухомості навряд чи варто чекати до 2011 року, коли ефект позитивних змін в економіці стане очевидним.

Торговий сегмент ринку починає набирати обороти, хоча ця тенденція стосується столиці, а не регіонів. Ряд торгових компаній активно шукає майданчики під нове будівництво.

Ситуація в сегменті складської нерухомості залишається складною. У поточному році очікується вихід близько 240 тисяч кв. м складів. Враховуючи попит, що скоротився, в сегменті, найімовірніше, об'єми поглинання не на багато перевищать показники 2009 року, а значить, вакантність буде рости.

Готельний сегмент, вже традиційно відзначить 2010 рік перенесенням термінів реалізації ряду проектів. Готельні оператори, хоча і декларують інтерес до нашого ринку, на практиці реалізація таких проектів вимагає досить тривалих термінів узгодження умов входження операторів, які, у свою чергу, часто висувають, м'яко кажучи, завищені вимоги до українського ринку. Крім того, фінансування таких проектів можливо отримати тільки після появи оператора.

У сегменті житлової нерухомості складно робити які-небудь адекватні прогнози. Ринок первинного житла економ-класа або класу «бізнес» навряд чи порадує різким зниженням цін. Чекати квартир в новобудовах за ціною 30 тисяч доларів, як прогнозували деякі аналітики, не варто. Девелопери швидше знімуть з продажу свої об'єкти до «кращих часів». На вторинному ринку, можливо, що «хрущовки» і «панельки» ще просядуть в ціні, проте масового розпродажу квартир на ринку не відбудеться. У елітному сегменті житла девелопери міцно тримають свої цінові позиції, оскільки пропозиція хороших якісних об'єктів обмежена десятком будинків. Цінові коливання навряд чи можливі і, швидше за все, якщо вони і трапляться, то будуть приховані під різними програмами лояльності і іншими маркетинговими хитрощами.

Ярослава, Ви сказали, про те, що 2010 рік – це початок формування абсолютно нового ринку нерухомості. А коли ми зможемо побачити новий ринок?

Сподіваюся, що це відбудеться в 2012-2013 роках.