Після попереднього засідання Комітету підприємців – виробників будматеріалів та виробів ми дійсно направили по пошті, з повідомленням, звернення до наших вождів (Ющенку, Тимошенко, Литвину, Януковичу, Богатирьовій, Рибаку, Данилишину, Куйбіді, Тігіпку). Поки що зустріч назначена лише з Тігіпком.

Якщо в державі криза, то через механізм іпотеки необхідно запустити 20 млрд. грн. і придбати дешеве соціальне житло для чорнобильців, офіцерів, лікарів, вчителів. Відмінний бізнес для держави, більш дешевшого житла не буде. Яка потреба сьогодні зводити до нуля інфляцію, якщо так лише нерозумні роблять. Ми колись взагалі то гривню закріпили по відношенню до долара, щоб потім більш, ніж на 50 % вона гучно впала. Тобто криза повністю в свідомості, некомпетентності в головах людей і керівників, власників і олігархів. Я можу вам засвідчити, в усіх, з ким я спілкувався, – криза не пройшла. Більше того, улюблене заняття влади в Києві і в Україні – відволікаючий маневр: Конституцію обговоримо, що там «Моніка» утнула, як проходить хвороба сина якогось міністра, – про що завгодно, але не про реальну ситуацію, яка склалася в економіці держави.

Ми попередньо вам роздали матеріали про те, що влада бездіє, і направили їх до вождів нашої держави. От Юлія Володимирівна нехай знає, що давно буяє криза неплатежів за давно виконані будівельні роботи: київський метрополітен за виконані в минулому році роботи не отримав оплату в 200 млн. грн.

Ми скажемо Юлії Володимирівні, що не платять в основному державні установи. «Епіцентр», 25 центрів по Україні, підтвердив, що якщо раніше у нього на 20-30 % продаж було по безготівкових розрахунках, сьогодні таких платежів, практично немає.

Ми кажемо, що програма «Доступне житло» Президентом і Урядом не реалізовується, і влада бездіє. Ось вдасться нам потрапити до Президента і розповісти все це, а поки ви розповідайте. Ми в 3000 адрес направили рекомендації по організації будівельних кластерів. Життя показує, що через місяць-два слово посіяне, як урожай, сходить.

Щодо 39 схем фінансування будівництва, які вже не викликають довіри у людей, не гарантують ні квартир, ні грошей. Давайте розробимо нові засади фінансування будівництва, а Мінрегіонбуд вважає, що це справа фінансистів. Але ж недобудови – це омертвіння капіталу. Ви розумієте в чому справа? У Києві, ще до Вітчизняної війни, хотіли бетонний тунель робити на Оболонь під Дніпром, напевне для танків, і цей кесон так і лежить. Ми хочемо, щоб те, що ми набудували по 20-30 поверхів залишилось назавжди і стало «рукотворною Хіросімою»? Якщо рік будівництво зупинене, то потрібен проект на консервацію (заплатіть за проект) погодьте з усіма – законсервуйте! Заплатіть, інакше через рік-два ви не будете знати як його добудовувати.

Ніколи не звинувачуйте попередні покоління. Ви знаєте, була ідея – біля Кабміну, по вулиці Інститутській, побудувати престижні урочисті зали для Української влади, потім музей українського мистецтва та Музей Києва. А закінчилось все тим, що просто знесли цегельну будову. Десять років будували, знесли – і щасливі. Я хотів би наголосити, що у війну і після війни взагалі грошей не було, ні лізингу, ні банків, але ж будували і атомні станції, і «Хрущовки». А зараз, що будуємо, що наше покоління будує сьогодні стратегічно важливе і презентаційне на всю Європу і світ?

Тому я хотів би, щоб ми активізувалися, адже буде не зручно коли прийде час і нас, і наше покоління осудять так, як ми Голодомор чи 37-й рік.

Наступна новела: Прем’єр-міністром не підписані прийняті Кабміном постанови про проведення аукціонів та надання спецдозволів на користування надрами, і в тому числі щодо нерудних копалин, – така проблема існує у «Керамея» та «Севєродонецьку», і в інших членів Асоціації.

І це є надцентралізація, радянська влада розвалилася від надцентралізації. Сьогодні, щоб мати «відкати», взялись все централізувати, а відомо за ринковим визначенням, що ефективно з центру управляти неможливо. І тепер за кар’єр піску, глини чи щебеню потрібна постанова Кабміну або рішення. Хто туди без грошей дорогу знає?

Ми вважаємо і наполягаємо, питання нерудних копалин, будматеріалів віддати до компетенції регіонів. Тобто, позиція наша така – все децентралізувати.

Ми вважаємо, що блокуються вже прийняті інвестиційні проекти, але мало хто знає: Президент написав Тимошенко, в свій час, лист на доповідь Київського губернатора Віри Іванівни, що діями по блокуванню землевідводів на 1 млрд. дол. зупиняються інвестиційні проекти. Всі думали, що іноземні інвестори збудують під Фастовом на 200 млн. дол. сучасне підприємство, під Васильковом, біля Білої Церкви стояти в черзі будуть вічно.

Ми вважаємо, що у державі та системі самоврядування відсутня організаторська та управлінська діяльність влади щодо реалізації інфраструктурних об’єктів: їхня відсутність – то втрата перспективи, дієздатності та профпридатності органів влади. Органи влади повинні реалізовувати управлінську місію. Лібералізм економічний – це марення, нам його нав’язують, щоб ми ніколи не встали і не підняли економіку. Немає чистого лібералізму. У нас завжди крайності: або військовий комунізм, або безконтрольний лібералізм.

Ми запропонували, що бізнес, влада і громадськість повинні працювати у рамках кластерів, направили свої рекомендації. Головна ідея в тому, щоби не ігнорувалася провідна роль влади всіх рівнів. Забюрократизованість більшості дозвільних процедур, це не управлінська діяльність під проект.

Ось у мене є інформація Кабміну, подав Василь Степанович. Виявляється, що Кабмін опитав девелоперів, владу місцеву та іноземних інвесторів, і виявляється, що взагалі то фінансова потреба в українську будівельну галузь оцінюється в 685 млрд. дол. Є інвестори потенційні, але виявилось, що наші проектні пропозиції не мають техніко-економічного обґрунтування, презентаційні матеріали в основному на «молдавській мові», а не на англійській, не готові центральні та місцеві органи влади. Я навіть не знав цього, які ми пасивні та незграбні.

І ми просимо, якщо Ви патріоти, розробіть Урядові проекти, бізнес-пропозиції, визначте заохочувальні позиції та проведіть міжнародні тендери. І інвестор з’явиться.

Ми вважаємо, що потрібно створити департамент будівельних матеріалів і реформувати Мінекономіки та Мінрегіонбуду, якби на мене, я б це зробив.

І найголовніше, бюрократично-регуляторну функцію влади потрібно замінити на організаторсько-управлінську функцію, бо виходить, що це не виконання місії влади в умовах кризи.

Якщо у вас будуть якісь пропозиції або аргументація, тому що ми переходимо з проханнями до «верхніх поверхів» влади, бо феноменальна зустріч у Мінекономіки закінчилась тим, що «Іване Миколайовичу – пишіть Юлії Володимирівні». А я ж подумав, ми їм розповіли, і вони самі щось напишуть і віднесуть, і переконають Юлію Володимирівну.

Тому ситуація в галузі будматеріалів складна, навіть ті заводи, що зупинилися в грудні, можливо вже на ринок не повернуться, тому що нездатні заплатити за газ та інше. По бетонам видно – нові будинки не закладаються. Це викличе через рік-два знову ажіотажний попит на житло. А сьогодні потрібно протистояти кризі.

Якщо у вас є пропозиції – вносьте. Об’єднуємось в асоціації, у представництва Торгово-промислової палати, у будівельні кластери.

Людмила Шишова - Заступник директора з продажів та маркетингу компанії «Арм Груп-Україна», «Сучасні технології, досвід та підтримка світових виробників для оздоровлення економіки України»

Шановні учасники конференції, шановні колеги, перш за все, хочу подякувати за надану можливість участі у цій конференції і за ту «інтонацію» яку Ви, Іване Миколайовичу, створили в залі, дійсно не формальне читання докладів, а реальний підхід. На жаль, зараз ми будемо говорити про імпорт, але говорити про це потрібно.

Зовсім коротко невеличкі висновки, які зробили відомі експерти міжнародного союзу економістів. Що ж заважає нам так швидко вийти з кризи? Преш за все, нездорова банківська система (недоліки можливості кредитування, це не розвиток проектів, який гальмує шлях), по-друге, рівень зайнятості (сплата податків, тим самим підтримуючи державу), по-третє, паливні проблеми (якщо барель за нафту росте, то і економіка зростає).

Інвестиційний настрій. Що це ми маємо на увазі? Дуже часто інвестори не відчуваючи, що вже дно, а передбачаючи скачок, що насправді є лише підскоками в економіці, розпочинають вкладати в проекти, які, швидше за все, авантюрного характеру і вони незадоволені цим. І фактично це також гальмує розвиток економіки та вихід з кризи. І також не мало важливий момент протекціонізм, я процитую знаменитого економіста: «…проблема виходу з кризи в тому, що деякі країни можуть замкнутися в собі у відповідь на сьогоднішню економічну ситуацію…».

При всій моїй повазі до підходу Івана Салія, я знаю його як професіонала, як людину яка готова гайковий ключ в руки взяти, але навіщо створювати велосипед якщо він вже є, можливо просто потрібні технології разом з інвестиціями і тоді створяться нові робочі місця. Тому для цього нам потрібно розвивати економіку.

А поки хотілося декілька слів про ті глобальні компанії, які вже розвинуті і які ми представляємо на Україні. Це три глобальні партнери – це компанія «Ньюхоунд», «Зунлайн» і компанія «Астра». Достатньо важливий момент в тому, що дійсно необхідне комплексне фінансування, і чекати поки МВФ виділить гроші, або ми заробимо щось, дуже важко. Зараз компанії є серйозними брендами і готові інвестувати в економіку України до створення заводу. Але ми ще поки не готові, хоча перші кроки ми вже зробили і зробили їх добре, єдине лише те, що на сьогодні ці кроки взагалі припинилися. Тому компанія «Zoomlion» готова розглянути це комплексне фінансування для серйозних генпідрядних організацій.

Декілька слів про компанія «Zoomlion»: з наукових досліджень з 1956 року – це найкращий бренд в Китаї. Потрібно змінювати психологію сприйняття Китаю: це не те ринкове барахло, а дійсно високі технології, і судячи по їхній національній валюті вона швидше з кризи на фоні США. «Zoomlion» це партнер серйозних брендів «Bosh», «Volvo», і ось основні продукти які пропонує ця компанія на наш ринок: це техніка для виробництва і подачі бетону (бетоні заводи, автобетонномішалки). Сьогодні наша команія готова при придбанні двох автобетоннонасосів, подарувати бетонний завод із технологіями розвитку. Також техніка для будування доріг, а також підйомна техніка (крани), а також безтраншейне обладнання.

Не хочу зупинятися на кожному, в кого які будуть запитання, я готова з кожним пізніше поспілкуватися.

Компанія «Астра» - це автомобілі, самосвали, ті які створенні для умов поганої прохідності. Всі мають HD, тобто працюють в тяжких умовах. Всі країни проводять важкі роботи саме з цією технікою.

Хотілося б більше зупинитися на компанії «Ньюхоунд», яку ми також на України представляємо. Техніка, яка має свій початок ще з 1947 року, був створений перший гідравлічний екскаватор і на сьогоднішній день компанія постійно розвивається.

Для нас важливе спілкування, не залежно від того велика ця компанія чи невеличка. До сьогодні компанія розвиває свої технології на зовнішньому ринку, тому її пріоритет – це повага до людини. Людина працює, тяжко працює, тому потрібно створити таку техніку яка дозволяла б працівнику людині комфортно та зручно працювати. Придбати техніку це перший крок і самий легкий, а от подумати і прорахувати скільки затрат піде на її експлуатацію пізніше. Не всі, на жаль, компанії це враховують. Вкладаються величезні кошти в мінімізацію затрат дизпального, обслуговування та багато іншого.

Оскільки на сьогодні дуже важливим є екологічний стан нашої природи загалом, тому саме техніка «Ньюхоунд» займається такими проектами як: археологічні розкопки, які ведуться Британським музеєм; будівництво першого в світі стадіону, де знімався ґрунт, не торкаючись його; величезний аеропорт.

І.Салій: - Ні-ні! В мене серце болить, коли я чую як вихваляють закордонну техніку, ніби то в нас немає такої ж техніки. Ми от квартиру однокімнатну купити не можемо, понабудовували в Броварах, а немає кому купити. Що ж ви там бігаєте, давайте будемо думати як на Україні підіймати виробництво.

Павло Ружицький – Директор компанії з управління активами «Фінком Ессет Менеджмент», «Побудова системи кредитування покупців забудовником власними силами, оптимізація фінансових потоків підприємства і залучення фінансування в умовах кризи»

Доброго дня, мене звуть Павло Ружицький, представляю компанію «Фінком Ессет Менеджмент», спеціалізацією якої є консалтинг та капіталовкладення. Працював я в банках у відділах кредитів та цінних паперів, відділі забудовників, які входять в раду Української будівельної асоціації. Для чого я все це розповідаю, для того що з усіх сторін видно, що робиться в державі, і тому я намагатимусь дати вам якісь більш практичні поради та відповіді на ваші запитання. Надіюся вони вам знадобляться.

Для початку хотілося б 1-2 хвилини зупинитися на ситуації, яка зараз є в країні, ми все знаємо, але ж, тим не більше. Перше, криза ліквідності банківської системи – звикли всі звинувачувати банки, але їм не так вже й добре, і задача в них дуже серйозна, приблизно така ж як і в забудовників – це вижити. Друге, платоспроможність покупців, які не можуть, навіть коли хочуть дозволити собі щось купити, тому що кредитів немає. Третє, коментарі експертів, засобів масової інформації розповідають що ціни будуть зростати, інші розповідають що будуть падати, і будуть падати дуже сильно. І це заставляє тих в кого є якісь кошти займати очікувальну позицію. Ми знаємо до чого все призвело – продаж на первинному ринку зупинився. Ще один факт: є компанії недобросовісні, а є компанії які по об’єктивним причинам зупинили будівництво, і люди перестали вірити що вони коли-небудь добудуються за фактом відсутності коштів. До невизначеності по цінам додається ще фактор недовіри, чи взагалі буде існувати ця квартира.

На ряду з усім цим є такий показник, озвучив його президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко, це кількість вільних грошових коштів в населення зараз від 40 до 60 млрд. доларів, а ми просимо кредити в МВФ. Якщо ви не довіряєте О.Сугоняку, то є ще один експерт, який називає більш точну цифру 47 млрд. доларів.

Тепер вернемося до забудовників: проблема дуже проста – де взяти гроші, щоб хоча б закрити всі зобов’язання по поверненню квартир та банківських кредитів.

По-перше, джерело, де всі брали гроші це банківське кредитування, я вже про це розповідав, десь хтось надіється що банки восени почнуть кредитувати, але повірте вони настільки вже передивилися свою всю систему, ризик менеджмент, та довгострокове кредитування, що під високий ризик видавати кошти не будуть. Як не шкода, але це також і стосується іпотеки кредитування самого забудовника.

По-друге, засоби портфельних інвесторів, тобто засоби тих інвесторів, які хочуть отримувати фіксований відсоток і не приймають участь в управлінні підприємством. Довіри немає, стан плачевний – про портфельних інвесторів можна забути мінімум на рік.

Стратегічні інвестори – достатньо цікава ситуація з точки зору входження в ринок, більшість компаній які набрали активів, те про що ми говорили нецільове використання коштів, придбали ділянки, багато хто збирався будувати цілі мікрорайони, зараз намагаються їх продати. На жаль покупця знайти просто не реально. Чому? Будь-який стратег дивиться, що він з цим активом буде робити, якщо ситуація не нормалізувалася і галузь сама почала виходити з цієї кризи, повірте ніхто з компаній не бажає вивести галузь з кризи, як не банально, ставиться задача мати прибуток, і це факт. Поки не почнеться підйом, то масових вкладень коштів не буде. Проводяться переговори по скупці чого-небудь в 10 раз дешевше, інакше кажучи за безцінок., скориставшись плачевною ситуацією забудовника. Звичайно забудовник не бажає комусь подарувати або ж роздати своє будівництво.

Ще одне джерело, де можна взяти кошти – це роздрібні покупці, покупці квартир. Так продажі зупинилися: немає довіри – це один, і немає платоспроможності, попиту – два, і третє – немає впевненості в тому що ціна буде рости. Але, це той контингент у кого є гроші, комірки банківські заваляні, зняти просто не можливо. Деякі банки носки рекламують.

Звичайно представники будівельної галузі намагаються продати квартири, результату поки ніякого немає.

Тепер по рекомендаціях, що потрібно зробити щоб хоч якось десь ці кошти знайти. З тими причинами які відштовхують покупця потрібно боротися. Розпочнемо з кризи довіри: необхідно перестати сприймати ті грошові кошти, які забудовник отримує від покупця ще не добудованого житла, як уже свої власні, не витрачати їх наліво та право, а лише по цільовому призначенню.

Є така система рейтингування, тобто потрібно терміново показати скільки є активів, скільки пасивів, які зобов’язання і які строки. Для того, щоб фізособа бачила, що це нормальна компанія – все конкретно, все в цифрах. Друге – інколи не все добре, інколи є зобов’язання які необхідно виконувати і буває, що по фінансовому плану їх уже не можливо виконати. Що потрібно робити в такому випадку забудовнику? Намагатися домовлятися про реконструктуризації заборгованості, якщо це банк. Приклад, приходить компанія в банк, достатньо довгі переговори, і в кінці приймається рішення про надання пільг або ж розстрочку на невизначений термін і таке інше. Третє – є зобов’язання вже по вводу в експлуатацію, зберіть загальні збори, сприймайте покупців як інвесторів, які вам довірили свої гроші. На цих зборах намагайтесь провести переговори по перепідписанню договору з тими чиї квартири найближчих 3-5 років не добудуються. Це буде дуже важко, але такі зустрічі проводити потрібно, тому що невідомість лякає більше.

Ще один спосіб: ті будинки, які покупці не готові чекати так довго, намагайтесь запропонувати заміну квартири в тому будинку який швидше здаватиметься в експлуатацію. Далі сформований імідж надійності потрібно чимось закріпити – це і рейтингові компанії і статистичні агентства. Ліквідність - потрібні гроші, потрібно виплачувати заробітну плату, яку на сьогодні вже коштів не вистачає.

Зверніть увагу на той прошарок громадян України, які дуже хочуть придбати квартиру, але коштів не вистачає. Кредити їм ніхто не дасть, попробуйте розробити таку схему, коли покупець принесе вам кошти що він має, при умові що ви йому дасте розстрочку, або ж оренда з правом викупу, альтернативна іпотека. Суть така, візьміть те що він готовий заплатити сьогодні і зробіть такий графік, щоб він міг це платити, нехай це буде 5 років, нехай це буде 10 років, але у вас буде чітке розуміння скільки коштів ви отримаєте щомісяця. Що вам це дасть? Окрім коштів, ви отримаєте розуміння того ж банку, і вам легше буде говорити про реконструктуризацію заборгованості, вам легше буде говорити з тими хто вже придбав квартири і чекає коли загалом будинок добудують, у вас буде все відкрито і прозоро.

Хотілося звичайно зупинитися на законодавчій базі і розповісти вам як це легше зробити, якщо в мене є ще час.

І.Салій: - Ми Вам дякуємо. Я напевно вас правильно зрозумів, красти потрібно помірковано, наступне, кошти не виводити, а на об’єкт і показувати, що дійсно його кошти йдуть на квартиру, тобто потрібно вчитися ставати нормальними людьми, бізнесменами.

Наталія Доценко-Білоус - старший юрист ЮФ «Василь Кісіль і партнери», «Фінансування будівництва: розраховувати мало на що доводиться»

Доброго дня шановні колеги, рада вас вітати від імені ЮФ «Василь Кисіль і партнери». Пропоную зупинити увагу на тому тезисі, який наш колега озвучив на даній конференції: невже немає іншого способу фінансування будівництва, окрім дискредитування на сьогоднішній день фінансових механізмів і дозволю доповнити не менш дискредитованих кредитних облігацій, через самі законні способи фінансування будівництва житла. Але перш ніж я перейду до розгляду цього питання, хотілося б звернути вашу увагу на дві події, знакових подій. Перша подія грудень 2008 року, в Росії впроваджується заборона на продаж нерухомості що ще будується. Так, ця подія не стосується напряму Україну, але вже в квітні 2009 року на сайті Мінрегіонбуду з’являється інформація яка повідомляла, що міністерство планує прийняти міри на заборону продажу нерухомості яка ще будується до моменту введення її в експлуатацію. Чому так вийшло? Чому з вуст державного управління ми чуємо таку пропозицію. Тобто виникає два питання: чому і невже немає ніякого виходу? І друге питання, що ми отримаємо в результаті, і чи готовий наш ринок відмовитися від такого джерела засобів, як засоби від потенційних покупців залучених в період будівництва. На питання «чому?», відповідь достатньо проста, дійсно те, що ми маємо на сьогоднішній день, це ситуація навіть в умовах кризи, вона виявляється в якійсь мірі катастрофічна. Останнім часом, приблизно півроку, ми спілкувалися більше ніж з 20-а ініціативними групами постраждалих інвесторів, і можемо сказати об’єктивно, що це постраждалі інвестори в першу чергу не від дій забудовника, а від недосконалості таких механізмів як фонди фінансування будівництва та цільові облігації.

Що ж ми маємо на сьогоднішній день? Що стосується облігацій, я приведу декілька недоліків, які є не тільки для забудовників, а й для потенційних покупців. Перше і основне, що цільові облігації, хоч вони і впроваджені законодавчим способом фінансування, цей інструмент не забезпечений будівельною нерухомістю, тобто він не дає пріоритетної оправи інвестору, який вклав кошти в будівельний проект на про інвестовану нерухомість через цей інструмент. В результаті ми являємося на сьогоднішній день свідками того, що будівельники які виступили емітентом цільових облігацій, паралельно беруть кредити від банківських установ, забезпечуючи кредити іпотекою об’єктів  незакінченого будівництва, іпотека на відміну від облігацій створює перевагу на право вимогу закладання об’єкту. В результаті ми маємо ситуацію коли банк у випадку не повернення забудовниками кредиту обертає стягнення на об’єкт незавершеного будівництва, забирає будинок фактично, а інвестори залишаються з облігаціями, які вже не дають права на будівельну нерухомість, оскільки фактично у забудовника, у емітента, ці облігації, це незавершене будівництво, на момент погашення облігацій будуть відсутні, - це одна з проблем. Фактично законно можна позбавити інвестора тих прав, які він потенційно отримав при погашенні цільових облігацій.

Друга проблема це масові дефолти. Об’єктивне явище, оскільки облігації створюють публічне зобов’язання, здійснювати зміну яких забудовнику заборонено, тобто раніше задекларовані умови публічного випуску цільових облігацій не піддаються зміні, навіть коли присутні такі форс-мажорні обставини як світова фінансова криза, яка призводить до необхідності продовжити строки будівництва, змінити умови випуску. Забудовник позбавлений такого права будучи емітентом цільової облігації. Відповідно виникає ситуація дефолта, ситуація при якій на дату погашення заборгованості відсутні введені в експлуатацію об’єкти. І в цій ситуації вже є заручниками в повній мірі добросовісні забудовники, які вибрали цей недосконалий інструмент. В результаті в цій ситуації вихід звичайно також більшість знаходять і достойно виходять з цієї ситуації, але страждає знову ж таки інвестор. Чому, тому що більшість забудовників схильні до того, щоб погашати цільові облігації грошовими коштами, або використовувати правовий нігілізм наших інвесторів, які не пред’являють облігації при погашенні тим самим втрачаючи своє право на отримання квартири, тим більше якщо пропущений строк погашення. Це як одна з проблем, яка потребує більш детального і глибокого аналізу, але вона є і вона також невід’ємний атрибут цільових облігацій.

Третя, не менш важлива, проблема це невиправдане податкове чекання. На сьогоднішній день масово операції з цільовими облігаціями признають нікчемними, тобто об’являться нікчемними, тобто податкові адміністрації, здійснюючи податкову перевірку того чи іншого платника податків забудовника вона об’являє ці договори нікчемними, більше того є пояснення ще 2005 року згідно якого засоби отриманні від розміщення цільових облігацій це передплата за товар, відповідно забудовники-емітенти повинні були включати у валовий дохід по першій події в момент отримання засобів. Є така позиція, хоча на практиці її не використовують, але вона офіційно оформлена податком. Тому не для кого на сьогоднішній день не таємниця, що податкова нараховує податкове зобов’язання забудовникам які намагалися використовувати цільові облігації як спосіб оптимізації оподаткування. І тут величезне розчарування.

Я лише привела три аспекти, можна було продовжити, у мене взагалі то список із 30 позицій негативних аспектів пов’язаних з цим інструментом. А ось тепер задатися питанням, якщо ми залишаємо цей інструмент в законодавстві на що ми розраховуємо? Невже можна буде повернути довіру інвесторів до цього інструменту? Ми ж від інвесторів плануємо кошти залучати. На мій погляд і моя позиція, я вважаю, що чим раніше ми усунемо із законодавства цей інструмент, тим більше шансів ми отримаємо для відновлення довіри з боку інвесторів. Прийшов час замінити цей інструмент механізмами які будуть створювати гарантії для інвесторів, гарантії на вкладенні засоби.

Але ж це не останній інструмент який продовжує існувати, у нас також є фонд фінансування будівництва і фонд операцій з нерухомістю. В цих інструментах ми бачимо не менш важливі проблеми, хоча і більш скриті проблеми, які до моменту практичної реалізації цієї фінансової моделі ми не можемо виявити.

Коротко основні проблеми, які ми бачимо по фондам фінансування будівництва. До речі, ми всі пам’ятаємо що з 12.06.2009 року фінансово-кредитні механізми для нових проектів житлового будівництва по яких ще не отримано дозвіл на виконання будівельних робіт стануть єдино-можливим законним способом залучення в житлове будівництво засобі. Чому? Тому, що вступив в силу закон № 692 Закон «Про вдосконалення фінансово-кредитних механізмів», який ввів обов’язкову дозвільну процедуру - реєстрація публікація проектної декларації. Більше того, ця проектна декларація, цей обов’язковий дозвільний документ, і кожний з забудовників який планує отримати дозвіл на виконання будівельних робіт на об’єкти житлового будівництва, повинен заповнити цю проектну декларацію. А в проектній декларації з відповідністю з вказаним законом обов’язковою графою є дані про фінансову компанію, яка буде створювати фонд фінансування будівництва. Тобто, уявіть собі, ви планували випустити облігації або використовувати житлово-будівельний кооператив, а вас зобов’язують заповнити графу і вказати публічно, що ви будете створювати фонд фінансування будівництва з банком або фінансовою компанією. Якщо ви публічно вкажете цю інформацію, завдяки чому отримаєте дозвіл на виконання будівельних робіт, хіба зможете ви, будучи в здоровому глузді, порушити це публічне зобов’язання. Скоріше за все ні. І змінити ви його також не зможете, тому що це обов’язкова графа. В результаті ми приходимо до того, що законодавець побічно підвів нас до ситуації при якій фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю, ось дякуючи цій проектній декларації з 12.06.2009 року стануть єдиним законним способом та єдино-можливим способом залучення засобів в будівництво для проектів по яким не отримано дозволи на виконання будівельних робіт. Що отримають ті забудовники, які будуть змушені створити фонди фінансування будівництва. По-перше, вони отримають ризик того, що фонд фінансування будівництва унікальний тим, що його можна створити, але його достроково припинити не можна, при цьому забудовник не отримує гарантії того, що управляючий зможе залучити кошти інвесторів, але ти не менше, ніхто не знімає з забудовника зобов’язання по завершенню будівництва в установлені строки. Це такий перший момент. Другий момент - по діючому законодавству забудовникам в цьому механізмі може бути обличчя яке не має право на земельну ділянку, але про які ми можемо говорити гарантії для довірителя, для покупців, якщо обличчя яке виступає як забудовник не являється титульним забудовником, не маючи прав на землю, виконуючи лише функцію замовника отриману по договору. Але ж як отримали, так і втратити можна, сьогодні договір є, завтра його дію припинили і того кого вважали забудовником в цьому механізмі фактично втрачає свій статус. А механізм реорганізувати або змінити не можливо, саме з цього механізму немає дороги назад.

Це самі такі популярні ситуації банкротства забудовника, що саме отримують довірителі як інвестори, вони позбавлені права вступити в справу банкротства як кредитор, оскільки вони не мають прямих договірних відносин з забудовником. В результаті вони не можуть захистити свої права, яскравий приклад – це проект «Три богатирі», компанія «Київреконструкція», по якій було заведена справа про банкрутство,  і лише активні дії самих інвесторів дозволяють розв’язати це питання створення житлово-будівельного кооперативу і заміна забудовника з передачею прав на цей житлово-будівельний кооператив. Тому недосконалість цих механізмів, та й сам факт, що фонд фінансування будівництва закладений в модель фінансової піраміди, що через один фонд може реєструватися необмежена кількість об’єктів будівництва, це норма закону. Все це говорить про те, що цей механізм створить значущі проблеми вже найближчому майбутньому, і напевно тоді, ось зараз ми з Мінрегіонбуд працюємо активно по цьому питанню, і прийшли до висновку що цей механізм, його ще раніше потрібно заборонити ніж цільові облігації. Знаєте, як скасувати цільові облігації? Однією нормою законодавства: якщо внести в ст..34 Закону «Про інститути спільного інвестування» наступну норму, то ми отримаємо приголомшливий ефект. В ст.34 Закону «Про інститути спільного інвестування» є норма, що не можуть включати активи інституту спільного інвестування, і там йде перелік що в інститутах спільного інвестування не може бути цільовими облігаціями, базовим активом по яких є об’єкт житлового будівництва, то цікавість до цього інструменту різко впаде, адже якщо їх не можна буде пропускати через інститути спільного інвестування і при цьому отримувати податковий ефект, то інструмент втрачає свою актуальність.

Тому на наш погляд передчасна міра по забороні залучення коштів, на наш погляд, потрібно якісно змінити інструментарій, і це суттєво, а це підійме і рівень довіри до ринку, і дасть потрібний результат. Що значить якісно змінити інструментарій? На сьогоднішній день запровадити обов’язкову реєстрацію, тобто операцій з будівельними об’єктами нерухомості, тобто ввести звіт всіх операцій, які здійснюються на ринку житлового будівництва. Для чого? З ціллю уникнути повторного продажу, зробити ринок більш прозорим. Друга ідея – запровадити такий інструмент, який на сьогоднішній день має вже практичне значення, на відміну від цільових облігацій цей інструмент при залученні інвестора, забезпечує іпотеку майнового права недобудованої нерухомості, а від вас як від інвестора залучаються засоби і за вами закріплюється ця квартира за допомогою реєстрації, тому що майнові права вам як інвестору передаються в іпотеку. Відповідно ви можете бути впевнені збанкрутує забудовник, будь-що, ви постійно будете мати право на цю квартиру, і навіть виключається можливість того, що ця квартира, як складова недобудованої нерухомості, буде закладена під банківські кредити. Третій аспект – масовий інтерес до житлово-будівельних кооперативів буде проявлятися в ініціативних групах постраждалих інвесторів, які дуже грамотно діють, створюючи житлово-будівельні кооперативи, оформляючи на себе недобудову, що фактично призводить до заміни забудовника. А далі вони отримують, навіть ще при неготовій нерухомості, комерційний інтерес в частині використання і присадибної території, при тому що житлово-будівельний кооператив має право отримати безкоштовно земельну ділянку (ст..41 Земельного кодексу). Четверте – можливо взагалі потрібно перейти на те, що нам дав закон № 800 «…операції купівлі-продажу з частинами об’єкту з квартирами як частинами об’єктів незавершеного будівництва...», ст..3 № 800, яка дозволяє здійснювати такі операції.

Юрій Когут - Генеральний директор компанії «Сідкон», «Забезпечення фінансово-економічної безпеки в організації операцій на будівельному ринку»

Шановні колеги, я намагатимуся зупинитися на питанні забезпечення безпеки операцій будівельних компаній в сучасних умовах. Так як ми почали дуже активно обговорювати кризу і хотів би сказати, що однією з складових кризи є наявність двох віртуальних речей: віртуальні товари та віртуальні гроші. Це все було створено для того, щоб можна було заробити колосальні засоби на віртуальних грошах та товарах. Задача виконана – засоби зароблені, ви ж розумієте нічого нікуди не зникає, інша справа коли сьогодні розпочнуть працювати наші бренди. Перше питання яке всіх хвилює, це коли з’являться інвестиції. Вони не з’являться. Чому? Тому що я чотири роки працював в Лондоні на інвестиційному форумі, і переговорив майже з усіма інвесторами, які хотіли інвестувати гроші в Україну. Перше що вони робили, так це вони моні торили Україну, починаючи з самої першої зустрічі, коли туди приїхав Рибачук, Стельмах, Шандра, Червоненко та інші, їх уважно вислухали а потім сказали що кошти на ваші віртуальні обіцянки ніхто не виділить. Чому? Тому що гроші будуть даватися конкретним суб’єктам господарювання, які вміють відповідати. Мені дуже сподобався виступ Наталії Доценко-Білоус, де вона сказала, що інвестори хороші хлопці, хто був розумний той прийшов в банк і забрав що по договору належало. А чому? Є зобов’язання, є договір, банк свої ризики страхував до того як вступати в цю справу.

Так ось, я хотів поговорити про безпеку, яка в будівництві завжди буде присутня. Чому? Тому що ви починаєте будувати не зрозуміло де, не зрозуміло на якій землі, потім виникають ризики, люди які віддають гроші на будівництво не знають чи буде добудована їхня квартира. Тобто ризик є як з однієї, так і з іншої сторони.

Я хотів би поділитися тим досвідом роботи з будівельною галуззю, який є в мене особисто. Він відраховується з 1996 року, коли я активно співпрацював з німецькою компанією «Кнауф», яка виходила на ринок, і я допомагав цій компанії купляти акції заводу «Строймар». Перше, що вони зробили, так це купили перших 50 % акцій, не знали нашого законодавства, почали плескати в долоні. А потім виявилося, що при 50 % акції зняти Бурлику вони не можуть, потрібно 60 %, тоді. А інвестор прийшов на завод і говорить, так я господар…а не господар, тому що потрібно ще 10 % . Пізніше вони порозумнішали і почали вирішувати питання в законодавчому полі. Ось чим мені подобається працювати на емоціях, всі говорять: «Давайте працювати на довірі». А що таке довіра? Це коли людина приходить і говорить: «Послухай, позич мені 100 000 доларів?». Я позичив, проходить час віддавати, я прошу віддати, а він: «Не буду!». Я питаю чому, а він: «Так ти ж на довірі дав, з’явиться довіра віддам». А коли банк дає, він відразу ж забирає квартиру. Говорячи про безпеку, хочу сказати, що найкращим моментом безпеки є якісний моніторинг систем, компаній, структур, землі, законів, і після цього прийняття рішень.

Мені дуже сподобалася одна литовська компанія, яка вийшла на мене через київську торгово-промислову палату. Два роки назад вони зібралися придбати величезну ділянку землі в Дніпропетровську і побудувати там величезний житловий масив. Але почали вони з чого? Заказали нам дослідження ринку житла в місті Дніпропетровську. Ми їм провели таке дослідження, потім вони нам заказали таке дослідження на кожного забудовника хто там будує, потім на всіх лобістів хто в парламенті підтримує все те будівництво, потім поїхали на інвестиційний форум в Лондон, сходили на прийом до Коломойського. І лише після цього, розібравшись в ситуації почали вкидати туди кошти.

Для українських будівельних компаній характерно ситуація виводу засобів за кордон, активно почали будувати наші забудовники в Єгипті.

Юрій Когут радить перед виходом на ринок провести його детальний аналіз і перевірити майбутніх партнерів. Лише на довірі будувати бізнес не варто. Найпершим елементом будь-якої системи безпеки є моніторинг ринку та законодавчої бази, прагматична оцінка партнерів. Для цього використовуються загальноприйняті у світі підходи. Гроші під віртуальні обіцянки, як правило, ніхто не дає.

Виконавчий директор Української Будівельної Асоціації Сергій Грабар зосередив увагу на тому, що багато чого залежить від громадських організацій і навів приклад Росії, де саморегулівні організації мають значно більший вплив, ніж в нашій державі. Тому необхідно вивчити досвід таких громадських об’єднань.

У той же час директор компанії «Українська торгова гільдія» Віталій Бойко вважає, що банки повернуться на ринок останніми, у кінцевій фазі кризового циклу. Довів це прикладом розвитку галузі. Девелоперські компанії почали займатися комерційною нерухомістю з2001 року, у 2003-му до них приєдналися співінвестори, у 2004-му в Україну зайшли зарубіжні інституційні інвестори, і лише потім через проектне кредитування до розвитку нерухомості долучилися банки.

Віталій Бойко впевнений, що нині нерухомість найбільш цікава спекулятивним покупцям, які мають вільний капітал. Вони готові придбати об’єкти за мінімальною ціною, щоб згодом перепродати їх. Великої кількості операцій з куплі-продажів не відбувається лише тому, що ніхто не знає, в якій точці знаходиться ринок сьогодні: рухається до «дна» чи вже його досягнуто? Тож, готових інвестувати у нерухомість – багато, а реально інвестуючих – мало. 

Радник голови правління ВАТ «Укргазбанк» Олександр Охріменко сподівається на стабільність законодавства, на жаль, воно часто змінюється і це додає ще більше хаосу. Щодо інформації про вилучення із банківської системи коштів фізичними особами, то вона перебільшена, переважну кількість коштів забрали саме юридичні особи. З рахунків знято понад 100 млрд. грн. Поки кошти не повернуться в банки, кредитування є неможливим. Деякі іноземні інвестори готові кредитувати, але під дуже високі відсотки. Останнім часом гроші на депозити почали повертатися, але надто повільно. Якщо валютний курс «заспокоїться», всередині літа реально можна переоформляти кредитні лінії на будівельні компанії, правда, під величезні відсотки, адже депозити залучаються також дуже дорого.

Розповідаючи про перспективи лізингу будівельної техніки, менеджер з лізингу компанії «Райффайзен Лізинг Аваль» Дмитро Максименко сказав, що лізинг – це єдиний фінансовий інструмент, який може підтримати вітчизняний бізнес. Але нині робота з фінансування – не прерогатива лізингових компаній, тому що існує значна дебіторська заборгованість. Якщо раніше лізингові компанії боролися між собою стратегічно, залучаючи клієнта, то тепер шукають кращого клієнта, готового довести свою спроможність виконувати кредитні зобов’язання. Умови лізингу нині такі: кредит видається терміном до 5 років, аванс – 30-40% від вартості техніки, ставка – 15-16% річних.

Генеральний директор компанії «Керамейя» Іван Телющенко розповів про складності, які виникають у виробників будматеріалів, які намагаються розвивати бізнес. У місті Суми успішно реалізовано один з найбільших інвестиційних проектів з виробництва будівельних матеріалів, кошти для якого отримано у венчурному інвестиційному фонді Horizon Capital. У травні минулого року розпочалося виробництво високоякісної клінкерної керамічної цегли, яка раніше масово завозилася з країн Західної Європи. Тому вже через рік після введення в експлуатацію найсучаснішого в Східній Європі обладнання підприємство «Керамейя» постійно отримує замовлення на продукцію з багатьох країн, передусім, Росії, Казахстану, Азербайджану, Білорусі, Литви. Але дуже прикро, що багато часу доводиться витрачати на отримання ліцензії на розробку глиняного кар’єру.

Завідувач лабораторії ніздрюватих бетонів Придніпровської державної академії будівництва та архітектури, к.т.н. Володимир Мартиненко переконливо доводить перспективність збільшення виробництва автоклавних газобетонів, які мають високі енергозберігаючі характеристики. Наприклад, у Севастополі будинок загальною площею 550 кв. м, збудований з таких блоків, взимку споживає енергії приблизно стільки ж, скільки двокімнатна квартира площею 38 кв. м, збудована із залізобетонних панелей. У цьому переконує і досвід Республіки Білорусь, яка для реконструкції застарілих «п’ятиповерхівок» широко використовує блоки з автоклавного газобетону, основною перевагою яких є й те, що вони не створюють великиго навантаження на фундамент.

В Україні виробництво таких блоків дуже незначне: на одну тисячу мешканців припадає 16 куб. м, тоді як за часів Союзу їх випускали 23 куб. м, у розвинених європейських країнах – 150-230 куб. м, у Білорусі – 270-280 куб. м на рік.

Представник компанії Tedom (Чехія) в Україні Марек Шпіс розповів про умови та механізми фінансування проектів інженерної інфраструктури і енергозабезпечення об’єктів Чеським Експортним Банком, передусім, про впровадження когенераційних установок – джерело автономного забезпечення електроенергією за допомогою переробки альтернативних видів палива – біогазу, шахтного та звалочного газу. Програма кредитування таких об’єктів передбачає повернення коштів протягом 10 років, ставка – 6% річних у євро, авансовий платіж – 15% вартості проекту. Відстрочка платежу за кредитом – 2 роки.

Керівник служби технічної підтримки компанії «ТехноНіколь» Артем Захарчук підкреслив, що в сучасних умовах успішно працювати зможуть ті виробники будівельних матеріалів, які запропонують високу якість продукції при невисокій ціні та інші конкурентні переваги. Компанія «ТехноНіколь» – найбільший вітчизняний виробник покрівельних, теплоізоляційних та гідроізоляційних матеріалів – нині розширює асортимент економ-продукції, продовжує впроваджувати передові технології контролю якості продукції, а також за власний рахунок організовує безплатну доставку гнучкої черепиці з заводу у Дніпродзержинську. Головна перевага співпраці з компанією «ТехноНіколь» в тому, що вона пропонує готові технічні рішення для комплектації робіт на будівельних об’єктах.

Генеральний директор компанії «В2В exchange» Олег Заріцький розповів по те, яким чином бартерні операції можуть допомогти не лише зберегти виробництво і персонал, а й активізувати ділову активність. Передусім, бартерні операції використовуються в металургії, машинобудуванні, будівництві та виробництві будівельних матеріалів у містах-мільйонниках, де будівельні роботи мають великі обсяги. Сектор будівництва і будматеріалів у системі товарів і послуг «В2В exchange» займає майже 40%.

Директор «Агентства розвитку», консультант із стратегічного розвитку підприємств Лариса Старикова рекомендує передбачати у бухгалтерських балансах статтю «нематеріальні ресурси» - кошти для науково-технічної сфери: розробку технологій, інвестиційних бізнес-планів, технологічних регламентів, архітектурних проектів. Поки це не буде виконуватися – продовжуватиметься криза кредитування. Це один з дієвих механізмів зниження ризиків у бізнесі.