Прийнятий Закон направлений на знищення фінансово-кредитних механізмів в будівництві і забудовників, які вимушені ці механізми застосовувати. Підтвердженням цьому є положення (нововведення) Закону, згідно яким, зокрема, запроваджуються додаткові дозвільні процедури у вигляді обов'язкової реєстрації в Державній архітектурно-будівельній інспекції (ДАБІ) і публікації проектної декларації. Запропоноване нововведення йде явно в розріз з декларованим принципом про спрощення і здешевлення дозвільних процедур в будівництві.

Проблемне повернення засобів
Закон передбачає, що, у разі порушення термінів будівництва, визначених в проектній декларації, особа що довірилася набуває права на достроковий вихід з фондів фінансування будівництва (ФФБ) з поверненням всіх вкладених засобів протягом 15 календарних днів (доповнення до статті 18 Закону).

Для більшості забудовників, які були вимушені тимчасово припинити реалізацію будівельних проектів, дана норма стане початком кінця, оскільки утримати осіб що довірилися від спокуси вийти і повернути вкладені засоби, за які найближчим часом можна буде придбати нерухомість іншого класу, стало проблематично.

Проте за відсутності вільних засобів у забудовника їх повернення стане неможливим, і це приведе до панічних настроїв і порушення справ про неплатоспроможність забудовників. Об'єкти, що зрештою знецінилися, з обтяженням у вигляді кредиторів отримуватимуться за безцінь не довірителями, а зацікавленими стратегічними інвесторами.

Нез'ясовним залишається той факт, чому саме для ФФБ дозволений достроковий вихід довірителів, тоді як вихід інвесторів з решти механізмів був заборонений з 14 січня 2009 року у зв'язку з набуттям чинності Закону N800 від 25 грудня 2008 року.

Управитель завжди має рацію
Згідно Закону, забудовники зобов'язані повідомляти управителів ФФБ про всі зобов'язання, прийняті перед третіми особами, а також надавати управителеві регулярну звітність. У випадку, якщо забудовник в пятнадцатидневный термін не повертає кошти управителеві (на його вимогу) у зв'язку із зменшенням підтвердженого об'єму замовлення, управитель має право обернути стягнення на майно забудовника (доповнення до статті 16 Закону).

На наш погляд, довірителі в найближчій перспективі зможуть оцінити весь рейдерский потенціал фондів фінансування будівництва, вдосконалений у зв'язку з ухваленням вказаного Закону.

Забудовником, що створює  ФФБ за участю управителя, може бути особа, що не має прав на земельну ділянку, але що має лише договір із землекористувачем. Відповідно, в цьому випадку всі гарантії довірителя будуть поставлені в залежність від дійсності вказаного договору, з яким довірителів не припускають ознайомити.

Згідно нормам нового Закону, не тільки вихід, але і вхід у ФФБ для довірителя став платним. А це означає, що інвесторам доведеться сплатити 5% винагород управителеві (зміни до статті 21 Закону).

Крім того, управитель ФФБ отримав право в односторонньому порядку відкріплювати довірителя від об'єкту інвестування за порушення договору про участь у ФФБ. Управитель не несе відповідальності своїм майном за управління привернутими засобами.

Законом зняті обмеження на засоби довірителів, що перебувають в управлінні у управителя, а також на кількість об'єктів, фінансування яких може здійснюватися через один ФФБ.

У разі порушення справи про неплатоспроможність забудовника, довірителі позбавлені права на вступ до процесу як кредитори для захисту своїх прав, цим правом (але не обов'язком!) володіє тільки управитель.

На довірителів поклали додаткове фінансове навантаження у вигляді обов'язкового страхування майнових ризиків. Настання майнових ризиків набагато менш ймовірно, чим настання фінансових ризиків, про страхування яких багато хто говорить як про надійний спосіб захисту інтересів інвесторів будівництва. Можливо саме тому, що майнові ризики маловірогідні, їх страхування і зробили обов'язковим для реанімації страхових компаній.

Підсумки
Закон в деякому розумінні є унікальною законодавчою спробою удосконалити правовий і фінансовий статус управителя, шляхом утиску інтересів довірителів і забудовників. Управителеві гарантували фінансову стабільність в період кризи за рахунок розширення підстав для отримання винагороди (від забудовника, від довірителів за вхід, вихід і заміну об'єкту інвестування і так далі)

У разі набуття чинності цього Закону ми вимушені будемо через рік повторити досвід Російської Федерації, що заборонила в кінці 2008 року продаж житла на етапі будівництва.

Криза - не кращий час утримувати армію фінансових посередників за рахунок покупця (довірителя) і продавця (забудовника).
http://www.liga.net/