Сьогодні фахівці і аналітики будівельного ринку інформують журналістів про проблеми і складну ситуацію, що склалася в даній галузі. Різні прогнози оптимістів і песимістів, по суті, зводяться до одного: галузь необхідно не просто реанімувати, а привести її в стан повноцінної життєдіяльності. Адже, за твердженням аналітиків, саме будівництво є локомотивом економіки і показником благополуччя в країні.

Що ж відбувається сьогодні на українському будівельному ринку, які способи його пожвавлення існують?

З цими питаннями Руслан Ковтун, генеральний директор журналу «Будівництво і Реконструкція», звернувся до Володимира Поляченко - народного депутата України, президента Будівельної палати України.

– Криза, яка випробовує зараз будівельна галузь України, мабуть, одна з найбільш важких за останні роки, хоча будівельні компанії стверджують, що щось подібне вони вже переживали на початку 90-х років. Які шляхи виходу з кризової ситуації тоді були знайдені?

– Сучасна кризова ситуація в будівництві і криза 90-х років мають лише зовнішню схожість. Коли будівельні компанії стверджують, що щось схоже вони переживали на початку 90-х років, то мова йде про падіння об'ємів будівельного виробництва, про жорстоку реальність «консервації» початих будівельних об'єктів, про необхідність шукати шляхи збереження виробничих потужностей і кадрового потенціалу.

Все це дійсно було, але причини нинішньої кризи і кризи 90-х років зовсім різні. Подібність наслідків для будівельників в кризових ситуаціях у жодному випадку не повинна створювати ілюзію, що шляхи виходу з кризи відомі, і варто лише скористатися досвідом попередників. На жаль, рішення задачі значно складніше. Криза 90-х років була кризою системи: зникло саме джерело фінансування – централізовані капітальні вкладення в будівництво житла. Нові економічні умови змінили саму суть державної житлової політики.

У цих умовах, безумовно, була потрібна відвага і сміливість запропонувати суспільству принципово нові механізми вирішення житлової проблеми – будівництво житла за рахунок засобів населення. Я у той час очолював «Київміськбуд», будівельний комплекс з 45-ти літньою історією і з майже п'ятдесятитисячним колективом. Не можна сказати, що ми були готові до кризи і знали рецепти виживання.

Але ми розуміли, що на нашу продукцію є попит, а наші потужності можуть забезпечити пропозицію. Створити в нових економічних умовах механізм взаємодії будівельників і інвесторів – в цьому була суть антикризового проекту, який реалізував «Київміськбуд» спільно з банком «Аркада» на початку 90-х років. На ринок нерухомості було запропоновано житло, будівництво якого здійснювалося за рахунок привернутих інвестицій громадян. Для того часу це була революційна ідея, адже багато що доводилося робити вперше. З моменту ухвалення рішення, основним завданням для нас почало завоювати довіру людей до нових механізмів інвестування будівництва житла. І це було досягнуто.

– Чи годиться досвід минулого для подолання сьогоднішньої кризи, коли більшість будинків зараз будуються за рахунок засобів приватних інвесторів – населення?

– Саме у тому, що велика частина будинків будується за рахунок засобів населення - основна соціальна небезпека наслідків нинішньої кризи будівельної галузі. Адже практично по всіх об'єктах у забудовників є зобов'язання перед людьми – інвесторами, що вклали гроші в їх будівництво. Порядні і відповідальні компанії розуміють, що вони узяли гроші у приватних інвесторів і зобов'язані виконати свої зобов'язання перед ними.

Це дуже складне завдання, у вирішення якої зобов'язана включитися держава. Якщо забудовник працює на ринку прозоро, привернуті засоби не розбазарив, а адресний вклав в будівництво житла, не його вина, що змінилися зовнішні умови господарювання. Так, не вистачає якоїсь частини коштів, щоб завершити будівництво, ввести будинок в експлуатацію і виконати зобов'язання перед інвесторами. Але на цю суму в будинку є не продані, вільні від зобов'язань квартири! Держава повинна допомогти і людям, і забудовникові, виділивши кошти на закінчення будівництва.

І це правильний, напевно, єдино можливий на сьогодні шлях, по якому потрібно йти, щоб не підірвати довіру людей до схем інвестування. До речі, ситуація аналогічна тій, яка виникла в Україні, сьогодні спостерігається і в інших країнах, де інвестором житлового будівництва виступає населення.

Наприклад, в тій же Росії. Там державна підтримка забудовникам вже надана. Що ж до частини Вашого питання про корисність досвіду, то скажу, що будь-які знання і досвід зайвими не бувають. Особисто мене досвід подолання кризи 90-х переконав в тому, що безвихідних ситуацій немає. Саме до досвіду антикризового менеджменту я закликаю керівників організацій, що входять в Будівельну палату України. Радує, що багато організацій створюють у себе механізми антикризового управління, думають про те, як зберегти кадрів в такий складний для галузі час.

– Я вважаю, що природа сучасної кризи в будівництві пов'язана з тим, що в одному тимчасовому просторі «зійшлися» декілька несприятливих чинників.

По-перше, жорстка монетарна політика, яка привела до різкого скорочення іпотечних кредитів для населення.

По-друге, різкі коливання курсу національної валюти по відношенню до долара. Люди просто розгубилися, не знаючи, що робити. Ціни на матеріали впродовж першого півріччя 2008 року стрімко росли. Росли і розміри відрахувань на розвиток інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів, плата за землю, перерахування до різних місцевих фондів.

Справедливості ради потрібно сказати і про те, що деяка частина забудовників, в основному з числа тих, хто мав майданчики в престижних районах населених пунктів, теж не безгрішна – можливість отримати легкий прибуток кружляла голову. Всі ці чинники привели до того, що житло ставало все більш і більш недоступним для інвесторів. Ну, а світова іпотечна криза, що вибухнула в цей же самий час, стала каталізатором процесу. І будівництво завмерло! Навіть ті, хто має сьогодні можливість інвестувати засоби в житлове будівництво, вважають за краще почекати з ухваленням рішення. Чекають зниження ціни, і припускаються стратегічної помилки.

– Я більше 45 років в будівництві, пережив і спади, і підйоми. Небезпека сьогоднішньої ситуації в тому, що забудовники, через об'єктивні причини, не займаються формуванням відрядної програми. Не проектується і не починається будівництво нових об'єктів.

У 90-х роках була така ж ситуація. Але всі об'єкти тоді були державними. Були напрацьовані програми будівництва на найближчі декілька років. І недобудовані, запроектовані будинки стали заділом на майбутнє. Сьогодні цього немає і, на жаль, в найближчому майбутньому нас чекає різке зниження об'ємів будівництва. І, по всіх законах ринкової економіки, попит, що актуалізувався, при недостатній пропозиції вестиме до збільшення цін.

Мене не можуть не насторожувати пропозиції до забудовників продати оптом значну частину житла по нереально низьких цінах, нижче за собівартість. Але подивитеся на проблему ширше. Криза не вічна, ми знайдемо вихід з неї, але з якими активами і пропозиціями вийде ринок нерухомості до споживача? Чи зможуть наші громадяни купити житло по тих цінах, які встановилися сьогодні, якщо вже активізувалися перекупники, а нові будинки не будуються?! Хотілося б, щоб ми всі пам'ятали і розуміли, що житло – мало не єдиний товар, який неможливо придбати по імпорту.

Я знаю, що у відповідальних забудовників, що чесно працюють на ринку, в національній валюті ціни сьогодні абсолютно збалансовані, такі, що відображають реальні витрати на будівництво. Але і до них не йдуть інвестори, упускаючи можливість придбати житло за справедливою ціною, що відкрилася для них.

– Існує думка, що криза була викликана нібито перегрівом ринку нерухомості. Як ви відноситеся до такої версії?

– Криза в будівництві багатьох країн викликана дійсно перегрівом ринку. Але тільки не в наший країні. У рекордний за перебудовні роки, 2007 рік, в Україні побудовано 10 млн. м2 житла. З них майже 5 млн. м2 – індивідуальними забудовниками. Що це за житло, знають всі – заміські будинки, котеджі по 300 м2 і більш. Але навіть з цим житлом введення на душу населення склало 0,2 м2 на людину в рік.

За останніх 5 років в Україні на душу населення побудовано 0,8 м2. Це в сім з половиною разів менше, ніж в США, в шість разів менше, ніж в Китаї, в два з половиною рази менше, ніж в Латвії, в два рази менше, ніж в Польщі, Росії, Угорщині, Казахстані, Чехії. Про який перегрів ринку нерухомості ми говоримо, якщо забезпеченість житлом у нас в три рази менше, ніж в США, в два рази менше, ніж в Литві і Чехії, в 1,6 разу менше, ніж в Угорщині і Польщі?

Мало будуємо житла і украй низька забезпеченість населення України житлом – ось реалії вітчизняного ринку нерухомості. Інша справа, що житло недоступне для переважного числа громадян. Це тема окремої розмови, це магістральний напрям розвитку держави, реалізація якої дозволить не тільки будівельній галузі, а всій економіці України подолати кризу.

Програма будівництва «Доступного житла» повинна відбутися як загальнодержавний пріоритет. Адже крім вирішення однієї з найскладніших проблем, яка дісталася нам в спадок, будівництво «Доступного житла» - могутній стимул формування в Україні середнього класу, збалансоване і стабільне виробниче замовлення для тисяч підприємств різних галузей промисловості.

– Позитивний досвід треба завжди брати на озброєння. Наприклад, всі країни виходили з кризи через будівництво. Антикризові програми в багатьох країнах сьогодні також настроєні, перш за все, на підняття будівельної галузі. Я завжди ставлю собі питання, чому Чилі, одна з бідних країн Латинської Америки, сьогодні входить в двадцятку найрозвиненіших країн світу? Якщо їм вдалося зробити це, то чому ми не можемо? Чому при ухваленні яких-небудь рішень на різному рівні виникає підозра «А чому ця людина проштовхує цю ідею або закон?» І маємо те, що маємо.

Підозрілість і непрофесіоналізм гублять почини і ідеї на Корню! Наприклад, за кордоном існує градація серед будівельних фірм. Так, в Болгарії є 5 віток будівельних організацій! Одні мають право будувати лише малоповерхові будівлі, інші допускаються до складніших об'єктів і лише володарі вищої будівельної категорії допускаються до зведення складних висотних об'єктів. Але парадокс ще і в тому, що просуванням законів, що захищають галузь, займаються за кордоном не одиничні депутати, а громадські організації!

Я завжди пропонував об'єднатися професіоналам ради цивілізованого розвитку будівельного ринку. Не випадково була створена, наприклад, Будівельна палата України, об'єднуюча будівельні компанії України. І ще декілька слів про зарубіжний досвід.

Сьогодні в Україні з'явилася фішка – Євро-2012. Хай невеликі об'єкти до цієї події отримали деякі компанії, але їх треба робити! І робити якісно. В той же час зараз не час допускати на наш ринок зарубіжні будівельні фірми. Перш за все, ми повинні забезпечити роботою вітчизняних професіоналів. Хоча є деякі види робіт, які не робить жодна будівельна компанія України. Але ж ще є шанс виправити положення! Наприклад, ніхто в Україні не уміє робити сучасне покриття стадіонів. То чом би не поїхати перейняти цей досвід у зарубіжних колег?

– Що необхідно зробити в першу чергу для початку виходу будівельної галузі з кризи?

– Потрібно розуміти, що час для розмов закінчився. Наступив час швидких, активних, зважених і відповідальних дій. Можу послатися на свій досвід антикризового менеджера.

Коли ми в «Київміськбуді» розробили проект залучення засобів населення в житлове будівництво, був створений штаб по координації його реалізації і робоча група. Ці два органи працювали практично цілодобово і їх рішення були обов'язковими для виконання всіма відділами, управліннями виконавчого апарату компанії і підрозділів, які були задіяні в реалізації проекту. Так потрібно діяти і сьогодні.

Прийнятий Закон № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Хороший грунтовний, потрібний документ. Його положення потрібно негайно починати запроваджувати в життя. Створена Антикризова Рада з питань стабілізації роботи будівельної галузі, початок його роботи обнадіює. Повторю, потрібні практичні дії. Адже заявлено, що є 1 мільярд засобів, який передбачений на добудову житлових будинків, ступінь готовності яких складає 70% і більш. Вже потрібно було визначити об'єкти і створити умови, щоб запрацювали будівництва! Цього поки не трапилося.

Втрачаємо час, непробачно втрачаємо! Один мільярд не зробить погоду, не вирішить проблем, але будь він вже у забудовників – почався б рух, закрутилися б два-три десятки баштових кранів і люди б зрозуміли – будівництво оживає. А так, ситуація не додає оптимізму! Людям потрібне житло, вони чекають допомоги в його придбанні. Начебто вже ніхто не заперечує – потрібно рефінансувати комерційні банки під заставу пулів вже виданих іпотечних кредитів, для того, щоб реанімувати систему іпотечного кредитування житлового будівництва. Не заперечує ніхто, але і не робиться жодного практичного кроку!

Заважають інструкції, догми, домисли, наша одвічна бюрократиада, що при кризі є розкішшю недозволенною. Потрібно не тільки навчитися готувати грамотні рішення, у керівників всіх рангів повинна з'явитися рішучість брати відповідальність на себе.

– Читачі нашого видання безпосередньо пов'язані з будівельною галуззю і їх, безумовно, цікавить прогноз її розвитку. Що, на вашу думку, чекає український будівельний ринок?

– На жаль, нинішня криза – не на один місяць, а віддалені наслідки її ми долатимемо ще дуже довго. Дай Бог, щоб в кінці року ми почали виходити з неї.

Головне, почати діяти, і на рівні підприємств, і на рівні держави. Дуже сподіваюся на те, що найближчим часом запрацюють механізми, закладені в Законі України № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», сподіваюся на ефективну швидку системну роботу Антикризової Ради по стабілізації роботи будівельної галузі, вищих менеджерів будівельних організацій.

Сьогодні дійсний час випробувань. Але давайте усвідомимо і те, що, як учить досвід, криза - кращий час для впровадження нових починів і реалізації нових ідей. Життя примушує нас вчитися жити інакше, шукати і знаходити нові ресурси розвитку. Український будівельний ринок, безумовно, буде, а ось яким він буде, – це залежить від нас.